Vermieter aufgepasst: Erhaltungsaufwendungen verteilen
Erhaltungsaufwendungen können Sie bei vermietetem Wohnraum in Ihrer Steuererklärung als Werbungskosten ansetzen. Sie führen im Jahr der Zahlung zu einer Steuerersparnis, es ist aber auch eine Verteilung auf mehrere Jahre möglich.
Begünstigt sind Material und Arbeitsleistungen. Wenn größere Erhaltungsaufwendungen in einem Jahr anfallen, können diese auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden. Da die Aufwendungen das zu versteuernde Einkommen senken, ist das oft sinnvoll. Beispielsweise, wenn:
● die gesamten Erhaltungsaufwendungen in einem Jahr steuerlich nicht ausgenutzt werden können oder
● sich aufgrund des progressiven Steuertarifs eine höhere Gesamtsteuerersparnis ergibt.
Beispiel:
Ein Eigentümer führt an seinem vermieteten Haus umfangreiche Erhaltungsaufwendungen durch und zahlt dafür im Jahr 2014 insgesamt 40.000 Euro.
Er kann nun die 40.000 Euro in seiner Einkommensteuererklärung 2014 in voller Höhe ansetzen oder er beantragt auf der Anlage V (für Vermietung) der Steuererklärung eine gleichmäßige Verteilung. Bei zwei Jahren kann er 2014 und 2015 jeweils 20.000 Euro ansetzen, bei fünf Jahren (2014 - 2018) wären es jeweils 8.000 Euro. Die Jahresbeträge müssen aber immer gleich hoch, also gleichmäßig verteilt sein.
Ab welchem Betrag eine Aufteilung möglich ist, also ab wann die Aufwendungen „größer“ sind, definiert der Fiskus nicht genau. Sie gelten auf jeden Fall dann als „größer“, wenn sie höher als die Jahresmieteinnahmen sind.
Tipp: Prüfen Sie immer, ob eine Aufteilung der Kosten sinnvoll ist – auch bei Beträgen, die kleiner sind als Ihre Jahresmieteinnahmen. Es wäre schade, wenn sich die Erhaltungsaufwendungen nicht in voller Höhe entlastend auswirken.
