Vermietetes Eigentum: 15%-Grenze bei Renovierungskosten
Renovierungskosten bei vermietetem Wohneigentum führen grundsätzlich zu sofort abzugsfähigen Werbungskosten und damit zu einer Steuerentlastung. Begünstigt sind Lohn- und Materialkosten. Wenn aber größere Arbeiten in einem zeitlichen Zusammenhang nach dem Kauf der Immobilie durchgeführt werden, können sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen.
Grundsätzlich gilt: Fallen Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf von Wohneigentum an und sind die Kosten höher als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie den Anschaffungskosten hinzugerechnet und einheitlich abgeschrieben. Die 15-Prozent-Prüfung erfolgt mit den Nettobeträgen der Renovierungskosten, also ohne Mehrwertsteuer.
Unter diese Prüfung fallen keine Renovierungskosten, die üblicherweise jährlich anfallen. Diese Aufwendungen sind auf jeden Fall im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abzugsfähig. Zudem bleiben Ausgaben unberücksichtigt, die zu einer Wohn- oder Nutzflächenerweiterung führen, da diese zu den Gebäudekosten zählen.
Grundlage für die Prüfung der 15 Prozent sind die anteiligen Anschaffungskosten des Gebäudes. Beim Kauf eines gebrauchten Hauses wird im notariellen Vertrag meist ein einheitlicher Kaufpreis für das Gebäude und das Grundstück vereinbart. Falls Ihnen die jeweiligen Verkehrswerte bekannt sind, sollten Sie im Vertrag den Kaufpreis aufteilen. Ist dies nicht möglich, erfolgt durch das Finanzamt eine entsprechende Aufteilung.
Tipp 1: Prüfen Sie die Aufteilung des Finanzamts. Ein zu niedriger Gebäudeanteil verringert die Abschreibung und die 15 Prozent sind schneller überschritten.
Tipp 2: Die Prüfung der 15-Prozent-Grenze erfolgt in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung. Es kann sich daher lohnen, bestimmte Renovierungsarbeiten auf den Zeitraum nach Ablauf der drei Jahre zu schieben, um den Grenzwert nicht zu überschreiten.
Da es sich um eine komplexe Rechtsmaterie mit hohen steuerlichen Auswirkungen handelt, lohnt sich eine steuerliche Beratung. Wir helfen Ihnen gerne.
