Werbungskosten bei Mietverträgen mit Angehörigen
Sie vermieten Ihre Wohnung innerhalb der Familie und wollen die anfallenden Werbungskosten mit der Steuererklärung absetzen? Aufgepasst: Verträge zwischen nahen Angehörigen werden steuerlich nur anerkannt, wenn diese bestimmte Anforderungen erfüllen.
Angehörigen steht es grundsätzlich frei, ihre Rechtsverhältnisse untereinander günstig zu gestalten. Es spricht also nichts dagegen, wenn beispielsweise Eltern und Kinder einen attraktiven Mietvertrag abschließen. Zu den Angehörigen einer Familie im steuerrechtlichen Sinne gehören:
- der Ehegatte,
- der Lebenspartner im Sinne des Lebenspartnerschaftsgesetzes,
- Großeltern und Enkelkinder,
- Schwiegereltern und Schwiegerkinder,
- Geschwister und Verschwägerte,
- Eltern und Kinder, auch soweit es sich um volljährige und verheiratete Kinder handelt.
Achtung: Verlobte fallen nicht unter den Begriff "Angehörige".
Für den Abzug der Werbungskosten in der Steuererklärung verlangt das Finanzamt jedoch, dass Verträge zwischen Angehörigen bürgerlich rechtlich wirksam geschlossen sind und einem Fremdvergleich standhalten.
Was ist ein Fremdvergleich?
Mit einem Fremdvergleich wird festgestellt, dass die vertraglichen Vereinbarungen zwischen Angehörigen dem entsprechen, was zwischen fremden Dritten üblich ist.
Damit ein Fremdvergleich erfolgreich ist, müssen die Mietvertragsparteien ihre Hauptpflichten klar und eindeutig vereinbaren. Zu den Mindest-Hauptpflichten zählen die genaue Beschreibung der Mietsache und eine festgelegte Höhe der Miete sowie der Nebenkosten.
Wichtig: Es reicht nicht aus, die Pflichten nur schriftlich festzuhalten – diese müssen auch erfüllt werden. Achten Sie deshalb darauf, dass Sie die Miete durch Überweisung oder einen Dauerauftrag erhalten. Auch die Nebenkosten sind regelmäßig abzurechnen. Anfallende Nachzahlungen oder Gutschriften sollten Sie überweisen; Barzahlungen erkennt das Finanzamt nicht an.
Wie hoch soll die Miete mindestens sein?
Der Grundsatz, wer weniger Einnahmen hat, muss auch weniger Steuern zahlen, gilt zwar auch bei den Einnahmen aus der Vermietung mit nahen Angehörigen. Aber: Der Gesetzgeber hat einen Schwellenwert von 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete festgelegt. Liegt der Mietpreis unter diesem Schwellenwert, berücksichtigt das Finanzamt auch die anfallenden Werbungskosten nur noch anteilsmäßig in der Steuererklärung. Zudem fordert das Finanzamt eine Totalüberschussprognose an. Erhalten Sie jedoch mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, können Sie mit einem vollen Werbungskostenabzug für die vermietete Wohnung rechnen.
Die ortsübliche Marktmiete ist grundsätzlich auf der Basis des Mietspiegels zu bestimmen. Ist es nicht möglich einen Mietspiegel zugrunde zu legen oder ist er nicht vorhanden, kann die ortsübliche Marktmiete beispielsweise
- mit Hilfe eines mit Gründen versehenen Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB,
- durch die Auskunft aus einer Mietdatenbank i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB i.V.m. § 558e BGB
- oder unter Zugrundelegung der Entgelte für zumindest drei vergleichbare Wohnungen i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB ermittelt werden.
Jeder dieser Ermittlungswege ist grundsätzlich gleichrangig.
Wann erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis zwischen Angehörigen nicht an?
Es liegt kein Mietverhältnis im steuerrechtliche Sinne vor, wenn Sie die zu vermietende Wohnung nicht gegen Geld vermieten, sondern diese unentgeltlich überlassen – zum Beispiel als Unterhaltsleistung. Die Werbungskosten lassen sich dann nicht in der Steuererklärung absetzen.
Weitere Gründe, die das Finanzamt dazu verleiten, das Mietverhältnis unter Angehörigen steuerlich nicht zu berücksichtigen, sind:
- Mietvorauszahlung für mehrere Jahre in einer Summe
- sehr unregelmäßige Mietzahlungen oder Zahlung als Jahresbetrag, sowie das Fehlen der Mietkaution
- Verzicht auf ordentliches Kündigungsrecht
- wechselseitige Vermietung zwischen den Partnern
