Abbruchkosten bei Einkünften aus Vermietung
Wer sich nach dem Kauf eines Hauses zum Abriss des Gebäudes entscheidet, kann die dafür aufgewendeten Kosten unter bestimmten Voraussetzungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung absetzen. Dafür müssen aber verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein.
Wird ein Gebäude abgerissen, können sowohl der Restwert als auch die Abbruchkosten Werbungskosten sein.Unter Werbungskosten versteht der Fiskus Aufwendungen zum Erwerb, der Sicherung oder Erhaltung von Einnahmen. Deshalb ist es wichtig, dass der Gebäudeabbruch entweder mit den vergangenen oder zukünftigen Vermietungseinkünften im Zusammenhang steht. Dabei spielt es übrigens keine Rolle, wann die Einnahmen zufließen, denn: Auch der Abzug vorweggenommener oder nachträglicher Werbungskosten ist möglich.
Sie möchten ein Gebäude abreißen lassen? Dann können entweder sofort abziehbare Werbungskosten, abschreibungsfähige Herstellungskosten des neuen Gebäudes oder nicht absetzbare Anschaffungskosten des Grund und Bodens vorliegen. Dabei ist zu unterscheiden, ob das Gebäude objektiv verbraucht und somit wertlos ist oder nicht.
Das Gebäude ist objektiv verbraucht
- Ist das zum Abbruch bestimmte Gebäude objektiv wertlos, entfällt der volle Kaufpreis auf den Grund und Boden.
- Lassen Sie das wertlose Gebäude abreißen, um ein neues Gebäude zu errichten, gehören die Abrisskosten zu den Herstellungskosten des neuen Bauwerks und werden somit über die Abschreibung steuerlich berücksichtigt.
- Beseitigen Sie das Gebäude aber ersatzlos, sind die Abrisskosten den Anschaffungskosten von Grund und Boden zuzurechnen. Die Abbruchkosten können dann nicht abgesetzt werden, denn: Grund und Boden unterliegt keiner Abnutzung und wird deshalb grundsätzlich nicht abgeschrieben.
Diese Grundsätze sind insbesondere zu beachten, wenn Sie schon beim Kauf die Absicht haben, das Gebäude anschließend abzureißen.
Achtung
Beginnen Sie mit dem Abbruch innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb, vermutet das Finanzamt automatisch, dass Sie das Gebäude in Abbruchabsicht gekauft haben. Dies können Sie natürlich durch Gegenbeweise widerlegen. Maßgebend für den Drei-Jahreszeitraum ist das Datum des notariellen Kaufvertrages.
Das Gebäude ist nicht objektiv verbraucht
Sie nutzen das Grundstück seit dem Erwerb zu Vermietungszwecken? Dann dürfen Sie bei einem späteren Gebäudeabriss nicht nur die Abbruchkosten, sondern auch den noch nicht abgeschriebenen Wert des Gebäudes in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigen. Übrigens: Das Motiv ist dabei unerheblich. Wichtig ist nur, dass der Grund für den Abriss in der Zeit der Vermietung und damit vor Aufgabe der Vermietungsabsicht entstanden ist. Dann spielt es auch keine Rolle, ob Sie anstelle des abgerissenen Gebäudes einen Neubau errichten, den Sie selbst nutzen.
Ist der Anlass für den Gebäudeabriss – nach vorangegangener Vermietung – ein nachfolgender Verkauf oder eine Selbstnutzung, können die Kosten allerdings nicht abgesetzt werden.
Haben Sie das Gebäude bisher nicht zur Einkunftserzielung genutzt und lassen nach dem Abbruch einen Neubau zu Vermietungszwecken errichten? Dann gehören sowohl die Abbruchkosten als auch der Restwert des Gebäudes zu den abschreibungsfähigen Herstellungskosten des neuen Gebäudes.
Aber Vorsicht: Erwerben Sie das technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbrauchte Gebäude in Abbruchabsicht, gelten auch hier Besonderheiten:
- Soll anstelle des abgerissenen Gebäudes ein Neubau zu Vermietungszwecken entstehen, gehören der Restwert und die Abrisskosten zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes und können über die Abschreibung berücksichtigt werden.
- Beseitigen Sie das Gebäude ersatzlos, sind die Abrisskosten den Anschaffungskosten von Grund und Boden zuzurechnen, und zwar auch dann, wenn Sie einen anteiligen Kaufpreis für das Gebäude gezahlt haben.
Tipp:
Sie planen einen Gebäudeabriss und Ihnen ist das alles zu kompliziert? Dann sprechen Sie uns an. Unsere Berater helfen Ihnen gerne weiter.
