Vermietungseinkünfte: Aufteilung des Kaufpreises
Wer ein bestehendes Haus kauft und es ganz oder teilweise vermietet, kann die „Abschreibung der Gebäudekosten“ (AfA) in seiner Einkommensteuererklärung geltend machen. Es ist aber nur eine Abschreibung des Gebäudeanteils, und nicht des Grundstücks, möglich. Wie kann der einheitliche Kaufpreis aufgeteilt werden?
Nach langjähriger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH) erfolgt die Aufteilung im Verhältnis der Verkehrswerte für das Gebäude und für das Grundstück. Das ist über ein Gutachten möglich, was aber teuer und aufwendig ist.
Zur Vereinfachung haben die Finanzämter eine Rechenhilfe für das Aufteilungsverfahren entwickelt, die auf der Internetseite des Bundesfinanzministeriums zur Verfügung steht.
Die Kehrseite dieser beiden Verfahren: Sie führen nicht immer zu einer optimalen Zuteilung. So wird z. B. der Renovierungszustand des gekauften Hauses nicht ausreichend berücksichtigt. Wenn der Gebäudeanteil zu niedrig angesetzt wird, sinkt die AfA – zum Nachteil des Vermieters.
Doch es gibt eine weitere Möglichkeit, den Kaufpreis zu splitten. Am 16. September 2015 entschied der BFH, dass eine Aufteilung auch im notariellen Kaufvertrag möglich ist. Dadurch kann der tatsächliche Gebäudezustand – und damit der Gebäudewert – besser berücksichtigt werden. Allerdings muss die Aufteilung sachgerecht sein und den tatsächlichen Wertverhältnissen entsprechen. Es darf kein Gestaltungsmissbrauch vorliegen.
Tipp: Prüfen Sie die Aufteilung über den Kaufvertrag. Fachliche Unterstützung erhalten Sie z. B. vom Makler. Vorteilhaft ist auch, wenn Ihnen der Verkäufer die Rechnungen für die Renovierungen der letzten Jahre zur Verfügung stellt. Auch Außen- und Innenaufnahmen des Hauses können eine Hilfe sein.
