Sonderabschreibung: Steuervorteil für neue Mietwohnungen noch bis Ende 2021 sichern
Wer als Vermieter neue Wohnungen kauft oder bauen lässt, kann unter bestimmten Voraussetzungen Sonderabschreibungen in seiner Steuererklärung berücksichtigen lassen – zusätzlich zur normalen Gebäudeabschreibung. Sie möchten von diesem Steuervorteil profitieren? Dann sollten Sie sich beeilen: Den entsprechenden Bauantrag müssen Sie spätestens bis Ende des Jahres einreichen.
Neben der normalen Gebäudeabschreibung können Sie als Vermieter für neu gekauften oder angeschafften Wohnraum Sonderabschreibungen von bis zu fünf Prozent jährlich als Werbungskosten in der Steuererklärung absetzen. Das gilt für das Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und die drei darauffolgenden Jahre. Wichtig: Ferienwohnungen, Hotels und Pensionen sind nicht begünstigt.
Um den Steuervorteil zu nutzen, sollten Sie sich beeilen, denn der Bauantrag oder – falls kein Bauantrag erforderlich ist – die Bauanzeige muss vor dem 1. Januar 2022 eingereicht werden. Bei einer späteren Abgabe ist die Sonderabschreibung nicht mehr möglich. Durch die Corona-Pandemie kann es generell zu längeren Bearbeitungszeiten kommen. Zudem boomt die Baubranche und Architekten sowie Bauingenieure haben kaum noch freie Kapazitäten.
Sonderabschreibung bei Vermietung – wichtige Voraussetzungen
Zusätzlich zur Frist bis zum Jahresende, müssen Sie für den Steuerbonus folgende Bedingungen beachten:
- Es wird neuer, noch nicht vorhandener Wohnraum geschaffen. Falls Sie ein Objekt kaufen und nicht selbst bauen, gilt die Wohnung als neu, wenn Sie sie in jenem Jahr kaufen, in dem sie fertiggestellt wurde. Entscheidend ist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.
- Der Wohnraum befindet sich in Deutschland oder in einem Mitgliedsstaat der EU.
- Der Wohnraum eignet sich für eine Haushaltsführung – es ist also eine baulich getrennte, abgeschlossene Wohneinheit vorhanden.
- Die Wohnfläche beträgt mindestens 23 m². Bei Wohnungen in Studentenwohnheimen, Appartements in Seniorenheimen oder Unterkünften im betreuten Wohnen sind nur 20 m² verpflichtend – vorausgesetzt diese Wohnungen verfügen über eine eigene Kochgelegenheit und über ein Bad/WC.
- Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind insgesamt nicht höher als 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Dieses Limit nennt die Finanzverwaltung auch Baukostenobergrenze.
- Der Wohnraum wird im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren gegen Entgelt zu Wohnzwecken vermietet – also insgesamt zehn Jahre.
Sind alle Voraussetzungen erfüllt, ist die Sonderabschreibung möglich. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnung bilden dabei die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung. Maximal berücksichtigt das Finanzamt jedoch jährlich fünf Prozent von 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Zusammen mit der normalen Gebäudeabschreibung können Sie so innerhalb von vier Jahren bis zu 28 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten in Ihrer Steuererklärung absetzen. Wenn Sie weniger als fünf Prozent Sonderabschreibung jährlich beanspruchen, wird der verbleibende Rest nicht in den Folgejahren berücksichtigt.
Achtung: rückwirkende Änderung von Steuerbescheiden
Wenn Sie Ihre Wohnung nicht über den gesamten Zehn-Jahreszeitraum vermieten oder Sie nachträglich die Baukostenobergrenze überschreiten, werden die Sonderabschreibungen rückgängig gemacht. Das Finanzamt hebt dann rückwirkend Ihre Steuerbescheide auf oder ändert sie ab – auch wenn diese schon bestandskräftig waren. Das Gleiche passiert, wenn Sie den Wohnraum frühzeitig veräußern und der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommensteuer unterliegt.
