Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen?
Vermieter können Aufwendungen für die Instandsetzung der Mieträume als sofort abzugsfähige Werbungskosten in ihrer Steuererklärung ansetzen. Wenn aber nachträgliche Herstellungskosten vorliegen, müssen sie diese dem bisher maßgebenden Betrag für die Abschreibung hinzurechnen. Sie führen also nicht sofort zu einer vollständigen Steuerentlastung. Es gibt aber eine Vereinfachungsregelung.
Dafür muss erstmal die Frage beantwortet werden: Wie sind Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten definiert?
Erhaltungsaufwendungen liegen vor, wenn etwas bereits Vorhandenes instandgesetzt oder zeitgemäß erneuert wird. Typische Beispiele sind die Erneuerung des Bades, der Austausch von Türen oder Fenstern sowie das Streichen des Außenputzes. Solche Aufwendungen kann der Vermieter in voller Höhe in seiner Steuererklärung von den Mieteinnahmen abziehen.
Mit Herstellungskosten wird etwas Neues, bisher nicht Vorhandenes geschaffen. Oft handelt es sich um eine Erweiterung der Wohn- oder Nutzfläche. Auch eine Zunahme der bisherigen Gebäudesubstanz ohne die Schaffung zusätzlicher Flächen führt zu Herstellungskosten. Aufwendungen für solche Baumaßnahmen ergeben erst durch die Abschreibung auf viele Jahre verteilt eine Steuerersparnis.
Aufgrund der unterschiedlichen steuerlichen Wirkung sind für den Vermieter Erhaltungsaufwendungen interessanter. Grundsätzlich besteht für die Abgrenzung kein Wahlrecht, es gibt aber eine Vereinfachungsregelung: Betragen die Aufwendungen für eine einzelne Baumaßnahme nicht mehr als 4.000 Euro (Rechnungsbetrag ohne Mehrwertsteuer) können die Kosten als Erhaltungsaufwendungen behandelt werden.
Beispiel:
Ein Vermieter baut in seinem vermieteten Einfamilienhaus im Frühjahr eine bisher nicht vorhandene Außentreppe an und im Sommer richtet er im Haus ein zusätzliches Gäste-WC ein. Beides kostet nicht mehr als 4.000 Euro netto.
Bei beiden Baumaßnahmen handelt es sich dem Grunde nach um Herstellungskosten, da etwas Neues, bisher nicht Vorhandenes, geschaffen wurde. Da die Baumaßnahmen getrennt voneinander durchgeführt und die Betragsgrenze nicht überschritten wurde, kann der Vermieter den vollen Abzug als Erhaltungsaufwendungen beantragen.
